Недоступная «доступная ипотека». Российские банки приступили к повышению ставок по ипотечным кредитам

После решения Центробанка России поднять ключевую ставку сразу на 0.5 п.п. до 5%, в рамках борьбы с усилившимся инфляционным давлением, российские банки также пересмотрели свои ставки для населения. В ближайшие месяцы, уверены эксперты, кредитные организации начнут повышать ставки по всему спектру кредитов, в том числе и по ипотечным. Первым это сделал «Сбер».

В пятницу, 7 мая, крупнейший российский банк, увеличил ставку по ипотечному кредиту сразу на 0.4 процентных пункта. Данный шаг стал логическим продолжением политики ЦБ РФ, которая теперь заключается в повышении ключевой ставки, в том числе и в рамках борьбы с инфляции. О том что «Сбер» планирует повысить ипотечные ставки, глава банка Герман Греф заявлял еще в марте, когда Центробанк впервые за весь кризисный период не снизил, а повысил ключевую ставку. Вслед за «Сбером», уверены эксперты, ставку по ипотеке повысят и другие игроки, правда, сам процесс может растянуться на несколько месяцев.

Программа в рамках «доступной ипотеки» отчасти принесла свои плоды. Общее количество сделок с недвижимостью, причем как в новостройках, так и на вторичном рынке, с начала прошлого года неуклонно росло. У этого процесса оказался и обратный эффект – стоимость квартир, которые и ранее были не из разряда дешевых, значительно повысилась. Особенно данный тренд проявился в Москве.

Так, например, сейчас купить двухкомнатную квартиру в Москве дешевле 5-6 млн руб. практически невозможно. И это речь идет о квартирах, расположенных, скорее, в «новой Москве», или в районах за МКАД. До 2020 года некоторые двушки еще можно было найти по цене в 4-5 млн руб.

Если речь заходит о не самых дешевых районах, в которых возраст жилого фонда пока не перевалил за 70- и даже 50-летний рубеж, то здесь двушка стоит значительно дороже. Например, в Крылатском цена двухкомнатной квартиры колеблется от 16 млн руб. до 18 млн руб. в среднем. Есть и более эксклюзивные варианты, но это, скорее, исключение из правил. Год назад, аналогичные варианты можно было приобрести на один-два миллиона дешевле.

Двухкомнатные квартиры, в отличие от однушек, наиболее показательны в плане динамики цен, более зависящих от ипотеки. Если однокомнатные квартиры покупались не только за счет кредитных средств, но и полностью за счет ранее накопленных сбережений, то при покупке двухкомнатных, основная масса — это именно ипотека. Эти объекты недвижимости не по карману подавляющему большинству россиян, а, значит, накопить на двухкомнатную квартиру практически нереально. При этом состоятельным гражданам, которые способны приобрести недвижимость, не привлекая ипотечный кредит, двухкомнатные квартиры в Москве в принципе не интересны.

В результате, получается, что только за полтора прошедших года, когда «доступная ипотека» работала в полную мощь, стоимость квартир в Москве увеличилась на 10% или даже 15%.

Рост цен естественным образом затормозил спрос, но до конца его не остановил. Недвижимость дорожала вплоть до мая 2021 года. Теперь, уверены эксперты, «доступная ипотека», из-за повысившихся ставок, постепенно будет уходить в прошлое.

Рост ставок по ипотеке, к которому можно добавить планы Центробанка по ужесточению требований по ипотечным кредитам с низким начальным взносом, произведет эффект «холодного душа» на рынок недвижимости и, прежде всего, столичный. Цены на квартиры, причем как в новостройках, так и на «вторичке», должны стабилизироваться, а в некоторых случаях откатиться назад. Однако массового удешевления жилья не произойдет, так как для такого процесса двух этих факторов явно мало.

Впрочем, спрос на квартиры будет падать не только из-за того, что «доступная ипотека» вновь стала не доступной для большинства россиян, а также не из-за существенно подорожавшей недвижимости. Вместе с повышением ставок по ипотеке, банки постепенно начнут повышать и ставки по вкладам, что гипотетически может сделать такой вид вложений вновь более выгодным, чем покупка квартиры с инвестиционными целями. Например, в начале 2020 года банки приступили к планомерному снижению ставок по вкладам, что привело к изъятию средств со счетов и перераспределение их в пользу приобретения недвижимости. На этом фоне низкие ипотечные ставки сыграли роль «спускового крючка», и граждане, желающие спасти свои средства от инфляции, переориентировались от вложений во вклады на покупку квартир. Теперь этот процесс может пойти в обратном направлении.