Ипотека вам поможет. Что будет с рынком недвижимости в Москве в 2022 году

Объем выданных российскими банками ипотечных кредитов за 2021 год составил почти 5.7 млрд руб., что стало своеобразным рекордом. Об этом говорится в докладе о результатах банковского сектора за минувший год, который ЦБ выпустил в пятницу, 28 января. По сравнению с предыдущим годом, этот показатель вырос на 30%, против 25% роста в самом 2020 году.

Итоговые данные, опубликованные российским регулятором, не вызвали особого удивления, хотя цифры действительно впечатляют. Два прошедших пандемийных года стали исключительными в плане как спроса на ипотечные кредиты со стороны населения, так и роста цен на саму недвижимость. И эти две основные тенденции минувших лет напрямую связаны друг с другом.

Именно низкие ипотечные ставки привели к разогреву рынка недвижимости, что привело к удорожанию жилья, которого не было, наверное, с эпохи 2000-х годов. Что же касается самих ставок, то их малая величина поддерживалась как мягкой денежно-кредитной политикой Центробанка, так и прямыми денежными вливаниями со стороны государства - так называемая «льготная ипотека». В 2022 году эксперты уже не ожидают подобного ажиотажа, объясняя свой прогноз подорожавшим жильем и возросшими ставками по ипотеке. Но и о снижении цен речи явно не идет.

Об ипотечных ставках

Определенную точку в вопросе низких ипотечных ставок поставил сам Центробанк России, который был вынужден ужесточать монетарную политику из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики. В течение нескольких месяцев, в период с марта по октябрь 2021 года, российский регулятор в шесть приемов «загнал» ключевую ставку на уровень 7.5%, что отразилось на процентах по ипотеке. В результате, во втором полугодии 2021 года средние ставки на покупку недвижимости в новостройках, по разным данным, увеличились с 7.7% до 8.6%, то есть почти на 1 п.п. Сейчас, отмечают эксперты, ставку в диапазоне от 7% до 8% можно получить только в виде скидок или каких-то акций от застройщиков. Действительно, согласно сервису Сбербанка Домклик, более низкую ставку можно получить при покупке жилья только у определенных застройщиков. При этом размер скидки будет зависеть от срока кредита.

«До 7 лет – 7.8%, 8-12 лет – 7.5%, 13-30 лет – 7.2%. Если скидка выше базовой ставки, ставка в первый год будет 0.1%. Решение принимает застройщик», - отмечается на сайте Домклик в разделе со списком услуг, снижающих ставку по кредиту. Но это в том случае, если речь идет о новостройках, а не о вторичке.

Ставок по ипотеке на покупку недвижимости на вторичном рынке ниже 8% нет уже давно. Только в период с апреля по октябрь 2021 года они в среднем выросли с 8.05% до 8.8%, и продолжили расти, преодолев на начало текущего года отметку в 9%. Эксперты не исключают, что к концу 2022 году они могут достичь двухзначных показателей. Но и в данном случае, получить более низкую ставку на покупку на вторичном рынке можно только при соблюдении определенных условий.

«Ставка 9.2% доступна при сумме кредита от 12 млн руб. и первоначальном взносе от 20% включительно. Для зарплатных клиентов или с подтверждением дохода», - отмечается на сайте проекта Домклик.

Но основным, подчеркивают эксперты, что повлияло на рост ставок является фактическое завершение программы льготной ипотеки в столичном регионе, а не ужесточение монетарной политики ЦБ. О том, что формально программа завершена, говорят изменившиеся условия: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит сократился с ощутимых 12 млн руб. до малозначительных для Москвы 3 млн руб. В результате, еще летом 2021 года продажи новостроек в столичном регионе буквально обвалились на 30%. На вторичном такого серьезного снижения не наблюдалось, но ажиотаж и там практически сошел на нет.

О ценах на квадратные метры

По мнению риэлторов, на московском рынке недвижимости наступил период стагнации, который начал проявляться уже во второй половине 2021 года. Доходы населения, которые за два минувших года ощутимо сократились, уже не могут вызвать былого ажиотажа. Кроме того, выросшие ставки по депозитам, на что также повлияла монетарная политика ЦБ, вновь переключило внимание части населения на этот вид вложений своих средств. В минувшие пандемийные годы ставки по банковским вкладам были значительно меньше, что подталкивало инвесторов вкладывать свои средства, в том числе, в недвижимость. Сейчас ситуация иная.

Но несмотря на это, эксперты не ожидают снижения цен на недвижимость как на рынке новостроек, так и на вторичке. Те же застройщики, замечают специалисты, успели накопить внушительную подушку безопасности, чтобы не опускать цены. Максимально на что они могут пойти, так это на объявление различных акций и предоставление скидок по каким-то условиям.

Если же говорить о вторичном рынке, то он традиционно является крайне инертным и на любые изменения, в том числе и на падающий спрос, реагирует с весьма ощутимым опозданием.

Не видит существенного перегрева рынка и сам регулятор.

«Мы не видим высоких рисков перегрева, так как, по нашим ожиданиям, в среднесрочном прогнозе выдачи снизятся до более умеренных уровней ввиду роста ипотечных ставок», - отмечается в документе ЦБ.

Впрочем, уверены риэлторы, и стагнация будет недолгой. Уже в этом году цены вновь пойдут вверх, на фоне растущей инфляции. Это совершенно не означает повторения 2021 года, так как потенциал к резкому удорожанию квартир полностью исчерпан. Но рынку, так или иначе, придется отыгрывать инфляцию, поэтому в среднесрочной перспективе недвижимость продолжить дорожать.