Рынок офисной недвижимости Москвы оказался крайне живучим

Несмотря на уход ряда крупных иностранных компаний и, как следствие, освобождение офисных помещений, многие из которых были преимущественно более высоких классов, трагедии в целом не произошло. Более того, по словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, в минувшем октябре на столичном рынке офисной недвижимости зафиксировано заметное оживление по сравнению с третьим кварталом в целом. При этом, уверена Зимина, конец года может оказаться даже лучше, чем прогнозировалось изначально.

О предварительных итогах 2022 года, который оказался крайне непростым, но, судя по цифрам, не таким трагичным, как ожидалось, эксперты рассказали в рамках прошедшего вебинара «Офисный рынок. Тенденции осени 2022».

Несбывшиеся прогнозы

Еще к концу 2021 года, рынок коммерческой недвижимости Москвы, как, впрочем, и во многих крупных российских городах, если и не полностью восстановился, то как минимум нашел баланс после непростого периода пандемии COVID-19. При этом на 2022 года эксперты прогнозировали более существенные темпы восстановления, что, если говорить именно о столичных офисах, объяснялось возможным возвращением на «офлайн» работу многих сотрудников, которые в связи с коронавирусными ограничениями были переведены на работу из дома.

Вдобавок ко всему, наметились и положительные изменения в экономике в целом, что также подталкивало многие компании к увеличению штата сотрудников, а, значит, аренда офиса вновь становилась неким трендом после «удаленки».

Однако уже в первом квартале ситуация изменилась на диаметральную, и все сделанные ранее прогнозы просто перестали быть актуальными. Причина – антироссийские санкции, которые ударили практически по всем областям российской экономики, вызвав, прежде всего, некую неопределенность.

Непростое начало

Определенным толчком к пересмотру всех ранее сделанных прогнозов относительно офисной недвижимости стал отток крупных западных компаний с российского рынка, что связано с довольно серьезными антироссийскими санкциями. В результате, количество офисов, которые западные компании освободили вследствие своего ухода, заметно возросло.

Примечательно, но еще в конце первого квартала 2022 года, ряд экспертов прогнозировали скорое снижение арендных ставок, в связи с возросшим количеством из-за ушедших западных компаний офисных площадей. Однако этого не произошло ни в первом, ни во втором кварталах текущего года.

«Интересный маркер этого [третьего] квартала - это что снижается ставка, первый раз за три квартала», - отметила в рамках прошедшего вебинара Зимина.

Без резких движений

С таким мнением согласен и аналитик компании «РусСтар» Дмитрий Балашов, отметивший, что в первом полугодии 2022 года арендные ставки не просто не снижались - они даже продолжили «сдержанно» расти.

«Это [рост арендных ставок] стало для многих потенциальных арендаторов настоящим сюрпризом, так как изначально ожидалось, что из-за ухода крупных игроков, офисные помещения будут простаивать, а, значит, арендодатели вынужденно снизят ставку на аренду», - отметил порталу Крылатское.ру специалист.

Данный тренд, добавляет Балашов, был наиболее заметен в офисах классов «А» и «В». Так, например, аренда офиса в Москва-Сити на протяжении всех предыдущих 10 месяцев 2022 года стабильно держалась на том ценовом уровне, на котором она была и до «начала специальной военной операции».

Именно тенденцией стабильности и отсутствием «резких движений», отметила в рамках вебинара Марии Зиминой, характеризуется рынок офисной недвижимости в непростом 2022 году. Тем не менее, продолжает эксперт, в третьем квартале ставки все-таки снизились, но не по причине нехватки арендаторов, а из-за заметного ввода новых офисных площадей как класса «А», так и «В».

«В третьем квартале вектор изменился, но это не было связано с поведением арендаторов. Они не спешили снижать требования по коммерческим условиям. В то же время мы видим ввод в эксплуатацию 151 тыс. кв. м офисных помещений класса «А» и 58,4 тыс. кв. м помещений класса «В». Это сразу же отразилось на средневзвешенных показателях по районам», - пояснила Зимина.

Если же говорить о результатах по итогам первых десяти месяцев года, то, по словам директора по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» ЦИАН Александра Павленко, ставка аренды офисов класса «А» выросла почти на 8%. В результате, считает эксперт, сейчас минимальная цена одного квадратного метра офиса класса «А» составляет почти 41 тыс. руб. за кв. м в год. И эти цифры полностью соответствуют тем предложениям, которые публикуют работающие в сфере коммерческой недвижимости компании, например, тут, у себя на сайтах.

Что касается офисов класса «В», то они за аналогичный период подорожали существенно скромнее – на 0.2% до 21.2 тыс руб. за кв. м. А вот офисы класса «С» в цене упали чуть более чем на 1.5%, и теперь квадратный метр в год обойдется потенциальным арендаторам чуть менее чем в 13.5 тыс руб.

Чем позже, тем лучше

Эксперты также обратили внимание и на определенную особенность в распределении иностранных арендаторов по офисным локациям. В частности, как отметила Зимина, чем позднее застраивался тот или иной деловой район, тем выше в нем доля именно отечественных, а не, например, западных компаний. И тут, по всей видимости, повезло «молодому» ММДЦ Москва-Сити, где доля иностранцев составляет около 20%, тогда как в Ленинградском и Белорусском деловых районах на зарубежные компании приходится от 30% до 40% офисов.

Тем не менее, несмотря на относительно неплохие показатели, определенные изменения, безусловно, есть, и они очевидны. Так, к числу важных факторов, которые были озвучены в рамках вебинара, эксперты отнесли замораживание части строек до «стабилизации обстановки», но при одновременной активизации нескольких перспективных площадок. Кроме того, сейчас инвесторы все-таки занимают выжидательную позицию, и даже при наличии интереса к разным офисным проектам, период согласования сделок в этом году значительно длиннее, чем это было еще год назад.