Купить и сдать. Рейтинг городов Подмосковья по доходности квартир

По данным аналитического портала недвижимости ИРН, самой доходной локацией Подмосковья, в случае покупки квартиры с последующей ее сдачей в аренду, стал рабочий поселок Михнево в городском округе Ступино. При этом сам город Ступино в десятку не попал. Что касается наименьшей доходности, то ее, по расчетам ИРН, получат приобретатели жилья в Ивантеевке. Именно этот город расположился на последнем, 51 месте рейтинга.

В октябре, замечают составители рейтинга, в Подмосковье возобновилось снижение цен на недвижимость после определенного затишья в сентябре. Так, если в первый осенний месяц динамика стоимости квартир на вторичном рынке была практически нулевой, то в минувшем октябре цены в среднем снизились на 0.3%.

Основной вклад в это снижение внесли города и районы, которые располагаются ближе к Москве, где стоимость жилой недвижимости традиционно выше. Так, например, в Красногорске цена одного квадратного метра за месяц снизилась на 0.6%, в Реутове - на 0.8%, а в Химках - на 1.2%. Эти же города входят в пятерку самых дорогих, по версии того же ИРН.

При этом квартиры в городах и районах дальнего Подмосковья либо подешевели незначительно, либо, наоборот, подорожали, что и компенсировало средний показатель. В частности, в Коломне «вторичка» подешевела всего на 0.3%, в Ногинске не изменилась, а в Серпухове, например, за месяц квартиры подорожали на 0.7%.

В результате, по уровню доходности города ближнего Подмосковья оказались, скорее, внизу рейтинга, чем наверху, а дальнего, в большинстве случаев, наоборот, ближе к началу. Впрочем, с последним тоже не все так однозначно.

Дело в том, что доходность городов, расположенных дальше от Москвы, ограничена спросом на аренду квартир в них. Так, например, снять квартиру на долгосрок в Коломне, а этот город расположен примерно в 105 км от Москвы, по данным агентства недвижимости «Этажи», стоит от 5 тыс руб. за однушку с косметическим ремонтом и без учета коммунальных платежей до 26 тыс руб. за трешку, но уже с учетом коммуналки. Таких арендных ставок в городах ближнего Подмосковья просто не существует. Но и спрос на аренду квартир в Коломне явно ниже, чем в том же Красногорске, который находится буквально в паре километров от МКАД. Таким образом, владельцы квартир в одном из старейших городов Подмосковья физически не могут повысить стоимость аренды, а, тем самым, заработать на своей недвижимости.

В результате, индекс доходности Коломны, по версии ИРН, составляет 1.2, тогда как Красногорска - 1.1, что в принципе равнозначно.

Что же касается самого доходного города или, точнее, самой доходной локации Московской области, где учитывается и сдача в аренду, и текущий тренд прироста/падения цен, то им стал рабочий поселок Михнево, расположенный в городском округе Ступино в 57 км от Москвы. Его индекс доходности составляет 5.3 балла. Далее следуют Шатура, Рошаль и Дубна, чей индекс превышает отметку 4 балла.

Если говорить об аутсайдерах рейтинга, чей индекс доходности ниже 1 балла, то ими стали Химки, Сходня и Ивантеевка.

В текущих условиях, замечают специалисты, приобретатели жилья с явно инвестиционными целями, должны учитывать не только спрос на аренду, а он очевидно выше в городах ближнего Подмосковья, как и в самой Москве, но и динамику цены при покупке квартиры. Дело в том, что сейчас стоимость жилья довольно высока, поэтому «отбить» вложения за счет сдачи в аренду быстро не получится, как и заработать на разнице стоимости самих квартир, которые пока не дорожают.

Индекс доходности, рассчитываемый аналитиками ИРН, является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. При этом доходность жилья основывается на двух факторах:

• Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду
• Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке

Вместе с тем, инвестор должен учитывать, что сам по себе индекс доходности не учитывает дополнительные затраты, которые могут возникнуть, а это: налоги, простой квартиры, если ее не удается быстро сдать и начать получать доход сразу, коммунальные платежи, затраты на возможный ремонт, страховку и т.д.