Цена и качество. Рейтинг городов Подмосковья 2023

Еще в 2019 году Минстроем России при непосредственном участии ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» был разработан «Индекс качества городской среды». Рассчитывается он для всех российских городов, в том числе и для подмосковных. Чем выше значение индекса, тем, согласно методике, оцениваемый город более удобен для проживания. Впрочем, оценить городскую среду можно не только так, но и, например, по средней стоимости жилья на вторичном рынке.

Портал Крылатское.ру решил сопоставить города Подмосковья, взяв за основу два разных рейтинга. Первый – Минстроя России и разработанный им «Индекс качества городской среды», а второй - портала ИРН, ежемесячно составлявшего рейтинги областных городов по средней стоимости одного кв. м. жилой недвижимости на вторичном рынке. Что из этого получилось – ниже.

От крупных до малых

При расчете «Индекса качества городской среды» (ИКГС), Минстрой руководствуется размерами городов. Так, согласно методике, существует пять основных групп. Включение города в ту или иную группу зависит от количества населения, проживающего в нем.

• Крупнейшие – более 1 млн человек;
• Крупные – от 250 тыс человек до 1 млн человек;
• Большие – от 100 до 250 тыс человек;
• Средние – от 50 до 100 тыс человек;
• Малые – до 50 тыс человек или все остальные.

Что же касается рейтинга ИРН по стоимости жилья в Подмосковье, то там распределение на группы не производятся, а все города выстроены в классический рейтинг – от большего к меньшему.

Вместе с тем, необходимо отметить, что Подмосковье - это не только локация, где размещаются города в классическом понимании, но и многочисленные частные дома и коттеджи, которые объединены в поселки или деревни. Стоимость загородной недвижимости, что видно на примере объявлений, опубликованных на сайте компании «Этажи» - https://voskresensk.etagi.com/realty_out/doma/, о продаже домов в городском округе Воскресенск, формируется иначе.

Иными словами, те критерии, которые используются для оценки привлекательности города, некорректны при оценке привлекательности недвижимости, расположенной, хоть и в непосредственной близости, но все-таки за городской чертой.

Так, например, жителю, пусть и небольшого города, важна, скорее, благоустроенная территория и, если она есть, то город можно назвать привлекательным. А вот жителю «подмосковной дачи» больше хочется видеть вокруг себя не тронутую человеком природу.

Яркие совпадения

По данным Минстроя, в Подмосковье расположено четыре города, которые попадают в категорию «Крупные» - в них проживает от 250 до 1 млн человек. Лучшим городом, если смотреть на размер индекса, является спутник Москвы – Мытищи, набравший 241 балл. На втором месте, в той же категории, располагается город Химки, чей показатель составляет 232 балла.

Если сравнить два этих города с местами в рейтинге по стоимости жилья, то в Химках квартиры на вторичном рынке стоят немного дороже, чем в Мытищах – 179 тыс руб. за кв. м., против 175 тыс кв. м. Таким образом, если по стоимости жилья в категории «Крупные» город Химки занимает, скорее, первое место, то по «Индексу городской среды» - второе.

А вот по таким городам, как Балашиха и Подольск, которые по размеру населения также относятся к группе «Крупные», места по индексу и стоимости жилья совпали.

Впрочем, гораздо интереснее ситуация складывается по лидерам в группах «Большой» и «Средний город». Так, Реутов, по данным Минстроя, относится к группе больших городов с населением от 100 до 250 тыс человек, и именно он получил наибольшее количество баллов по «Индексу качества городской среды» - 268. При этом, Реутов, согласно рейтингу ИРН, может занимать и первое место по средней стоимости квартир на вторичке.

Аналогичная ситуация и с городом Котельники, который по размеру попадает в категорию средних. Это город Подмосковья, который до 2004 года считался поселком городского типа, набрал ровно 250 баллов, что соответствует первому месту в группе. Он же занимает и первое место по стоимости жилья, если бы ИРН, при составлении рейтинга также разбивал города на группы, то есть в зависимости от численности населения.

Не менее яркие, но уже не совпадения

Впрочем, в обобщенном рейтинге есть и свои яркие несовпадения в местах двух рейтингов. Так, например, Серпухов, попавший в группу «Большой город», набрал 238 баллов по «Индексу качества городской среды», что соответствует седьмому месту из 16 возможных. А вот недвижимость в этом городе относительно недорогая. По данным ИРН, средняя стоимость квадратного метра составляет чуть более 100 тыс руб., а это только 15 место.

Похожая картина и с городом Домодедово, который по индексу (195 баллов) располагается в самом конце списка, то есть на 16 месте. А вот по стоимости квартир на вторичном рынке, этот подмосковный город обгоняет тот же Серпухов, занимая восьмое место в категории.

Еще большее несоответствие у города Фрязино, который, благодаря развитию городской среды, находится на третьем месте рейтинга Минстроя с показателем 243 балла. Однако, по стоимости недвижимости, Фрязино на 12 месте из 17 возможных. Иными словами, это ближе к концу списка, чем к началу.

Вместо итога

В расчете «Индекса городской среды» участвует 36 различных показателей, начиная от безопасности местности и заканчивая экологичностью или благоустройством территория. В итоге, чем лучше у города эти 36 показателей, тем выше и сам индекс, а, значит, город более приспособлен для жизни – безопасен, удобен, красив и т.д.

В свою очередь, в теории, чем лучше показатели у города, тем дороже там должно стоить жилье. По крайней мере, такая «формула» работает с районами Москвы – чем удобнее и привлекательнее район, тем дороже квартиры как при покупке, так и аренды.

Но, как показало сравнение мест городов в двух совершенно независимых рейтингах, такое бывает не всегда. По словам экспертов, на цену недвижимости, а, тем более, на вторичном рынке, влияет не развитость города, где эти квартиры есть, а его отдаленность от Москвы. Иными словами, именно этот фактор продолжает привлекать покупателей квартир, а не обилие парков, зон отдыха, безопасность и т.д.