Еще в 2019 году Минстроем России при непосредственном участии ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» был разработан «Индекс качества городской среды». Рассчитывается он для всех российских городов, в том числе и для подмосковных. Чем выше значение индекса, тем, согласно методике, оцениваемый город более удобен для проживания. Впрочем, оценить городскую среду можно не только так, но и, например, по средней стоимости жилья на вторичном рынке.

Портал Крылатское.ру решил сопоставить города Подмосковья, взяв за основу два разных рейтинга. Первый – Минстроя России и разработанный им «Индекс качества городской среды», а второй - портала ИРН, ежемесячно составлявшего рейтинги областных городов по средней стоимости одного кв. м. жилой недвижимости на вторичном рынке. Что из этого получилось – ниже.

От крупных до малых

При расчете «Индекса качества городской среды» (ИКГС), Минстрой руководствуется размерами городов. Так, согласно методике, существует пять основных групп. Включение города в ту или иную группу зависит от количества населения, проживающего в нем.

  • Крупнейшие – более 1 млн человек;
  • Крупные – от 250 тыс человек до 1 млн человек;
  • Большие – от 100 до 250 тыс человек;
  • Средние – от 50 до 100 тыс человек;
  • Малые – до 50 тыс человек или все остальные.

Что же касается рейтинга ИРН по стоимости жилья в Подмосковье, то там распределение на группы не производятся, а все города выстроены в классический рейтинг – от большего к меньшему.

Вместе с тем, необходимо отметить, что Подмосковье - это не только локация, где размещаются города в классическом понимании, но и многочисленные частные дома и коттеджи, которые объединены в поселки или деревни. Стоимость загородной недвижимости, что видно на примере объявлений, опубликованных на сайте компании «Этажи» - https://voskresensk.etagi.com/realty_out/doma/, о продаже домов в городском округе Воскресенск, формируется иначе.

Иными словами, те критерии, которые используются для оценки привлекательности города, некорректны при оценке привлекательности недвижимости, расположенной, хоть и в непосредственной близости, но все-таки за городской чертой.

Так, например, жителю, пусть и небольшого города, важна, скорее, благоустроенная территория и, если она есть, то город можно назвать привлекательным. А вот жителю «подмосковной дачи» больше хочется видеть вокруг себя не тронутую человеком природу.

Яркие совпадения

По данным Минстроя, в Подмосковье расположено четыре города, которые попадают в категорию «Крупные» - в них проживает от 250 до 1 млн человек. Лучшим городом, если смотреть на размер индекса, является спутник Москвы – Мытищи, набравший 241 балл. На втором месте, в той же категории, располагается город Химки, чей показатель составляет 232 балла.

Если сравнить два этих города с местами в рейтинге по стоимости жилья, то в Химках квартиры на вторичном рынке стоят немного дороже, чем в Мытищах – 179 тыс руб. за кв. м., против 175 тыс кв. м. Таким образом, если по стоимости жилья в категории «Крупные» город Химки занимает, скорее, первое место, то по «Индексу городской среды» - второе.

А вот по таким городам, как Балашиха и Подольск, которые по размеру населения также относятся к группе «Крупные», места по индексу и стоимости жилья совпали.

Впрочем, гораздо интереснее ситуация складывается по лидерам в группах «Большой» и «Средний город». Так, Реутов, по данным Минстроя, относится к группе больших городов с населением от 100 до 250 тыс человек, и именно он получил наибольшее количество баллов по «Индексу качества городской среды» - 268. При этом, Реутов, согласно рейтингу ИРН, может занимать и первое место по средней стоимости квартир на вторичке.

Аналогичная ситуация и с городом Котельники, который по размеру попадает в категорию средних. Это город Подмосковья, который до 2004 года считался поселком городского типа, набрал ровно 250 баллов, что соответствует первому месту в группе. Он же занимает и первое место по стоимости жилья, если бы ИРН, при составлении рейтинга также разбивал города на группы, то есть в зависимости от численности населения.

Не менее яркие, но уже не совпадения

Впрочем, в обобщенном рейтинге есть и свои яркие несовпадения в местах двух рейтингов. Так, например, Серпухов, попавший в группу «Большой город», набрал 238 баллов по «Индексу качества городской среды», что соответствует седьмому месту из 16 возможных. А вот недвижимость в этом городе относительно недорогая. По данным ИРН, средняя стоимость квадратного метра составляет чуть более 100 тыс руб., а это только 15 место.

Похожая картина и с городом Домодедово, который по индексу (195 баллов) располагается в самом конце списка, то есть на 16 месте. А вот по стоимости квартир на вторичном рынке, этот подмосковный город обгоняет тот же Серпухов, занимая восьмое место в категории.

Еще большее несоответствие у города Фрязино, который, благодаря развитию городской среды, находится на третьем месте рейтинга Минстроя с показателем 243 балла. Однако, по стоимости недвижимости, Фрязино на 12 месте из 17 возможных. Иными словами, это ближе к концу списка, чем к началу.

ГородИндексСтоимость кв. м. (руб.)*№ по стоимости
Крупный город
1Мытищи241175 2482
2Химки232178 8601
3Балашиха231148 3903
4Подольск213146 7024
Большой город
1Реутов268194 4821
2Красногорск252185 8833
3Люберцы252168 7345
4Долгопрудный247187 0232
5Королев244153 3366
6Одинцово243180 8604
7Серпухов238100 60515
8Жуковский230139 4319
9Электросталь224101 03914
11Раменское223136 41910
10Ногинск223102 60913
12Орехово-Зуево22295 44416
13Коломна219103 27712
14Пушкино211142 8527
15Щелково210124 76911
16Домодедово195142 5808
Средний город
1Котельники250165 3901
2Видное246160 5093
3Фрязино243114 06512
4Дзержинский242165 3902
5Лобня241149 1634
6Дубна236146 3185
7Ивантеевка234139 0156
8Лыткарино228130 2387
9Чехов222116 66910
10Воскресенск21984 53516
12Клин218104 87214
11Егорьевск21880 11517
15Сергиев Посад216120 9228
14Наро-Фоминск216116 7879
13Дмитров216113 11513
16Павловский Посад21195 44415
17Ступино205115 04611
* - данные на октябрь 2023 года (источник: IRN.ru)

Вместо итога

В расчете «Индекса городской среды» участвует 36 различных показателей, начиная от безопасности местности и заканчивая экологичностью или благоустройством территория. В итоге, чем лучше у города эти 36 показателей, тем выше и сам индекс, а, значит, город более приспособлен для жизни – безопасен, удобен, красив и т.д.

В свою очередь, в теории, чем лучше показатели у города, тем дороже там должно стоить жилье. По крайней мере, такая «формула» работает с районами Москвы – чем удобнее и привлекательнее район, тем дороже квартиры как при покупке, так и аренды.

Но, как показало сравнение мест городов в двух совершенно независимых рейтингах, такое бывает не всегда. По словам экспертов, на цену недвижимости, а, тем более, на вторичном рынке, влияет не развитость города, где эти квартиры есть, а его отдаленность от Москвы. Иными словами, именно этот фактор продолжает привлекать покупателей квартир, а не обилие парков, зон отдыха, безопасность и т.д.

Читайте «Крылатское.ру»

в «Telegram»

Опрос недели

Вы используете велодорогу на Крылатских холмах для пеших прогулок в летний период?