Дареному смотрят. Как правильно презентовать квартиру с точки зрения закона

Квартира всегда считалась одним из самых желанных подарков как по поводу, так и без. Однако, в отличие от многих других, более распространенных презентов, под этот объект недвижимости написаны даже отдельные законы, регулирующие и поясняющие, как именно делать столь дорогой и желанный сюрприз.

Портал Крылатское.ру попросил юристов и риэлторов объяснить особенности подобных сделок с недвижимостью, а также перечислить ситуации, когда одного желания может быть просто недостаточно.

Что такое «подарить квартиру» с точки зрения закона

Передать имеющуюся собственность другому лицу, а в данном случае речь идет о квартире, можно несколькими способами. Самый распространенный, поясняют риэлторы, - продажа квартиры, для чего используется соответствующий договор купли-продажи. Но такой способ более логичен, когда в сделке участвует не только сама недвижимость, но еще и деньги. Кроме того, квартиру можно обменять, например, на другую квартиру, но и в этом случае сделка будет возмездной.

В случае подарка, о каких-то деньгах взамен или обмене говорить просто неуместно. Поэтому еще один способ «передачи» является дарение. Но и тут одного желания или красивых слов, сопровождающих это действие, будет явно недостаточно. По словам экспертов, чтобы по закону передать квартиру и не получить взамен ничего, необходимо заключить специальный договор дарения, а также соблюсти ряд ограничений. В противном случае, желание так и останется желанием.

Кому можно, а кому нельзя

Как правило, и так происходит чаще всего, если речь идет о заключении договора дарения квартиры, то сторонами в этой сделке выступают родственники. Родители дарят квартиру детям, дети - родителям, супруг - супруге или наоборот и т.д.

Однако, с точки зрения того же закона, подарить квартиру может кто угодно и кому угодно, правда, с некоторыми оговорками. Например, компания может подарить квартиру своему сотруднику, человек может презентовать жилую недвижимость другому человеку, даже если они не состоят ни в каком родстве.

Главное, подчеркивают юристы, чтобы даритель соответствовал следующим критериям:

• Был собственником квартиры
• Был совершеннолетним
• Был психически здоровым, так как, в противном случае, такую сделку признают незаконной или фиктивной

«Кроме того, если собственником, например, какой-то доли в квартире, является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то потребуется разрешение органов опеки на совершение данной сделки. Нелишним будет попросить разрешение, причем письменное, от супруга или супруги, если даритель на момент совершения сделки с квартирой состоял в браке. Иначе «вторая половинка» может легко оспорить сделку», - пояснил порталу Крылатское.ру юрист Тимофей Кудрявцев.

Есть некоторые ограничения и у одариваемых. Дело в том, продолжает собеседник портала, что в Гражданском кодексе есть статья 575, в которой подробно перечислены лица, которым квартиру дарить нельзя. К ним, по словам Кудрявцева, относятся: работники образовательных и медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, лица, замещающие государственные должности и т.д.

В отношении перечисленных лиц, поясняет юрист, не допускается дарение, кроме обычных подарков, но стоимость которых, согласно статье 575 ГК РФ, должна быть меньше трех тысяч рублей. Цены на квартиры в Москве, как и в любом, даже самом удаленном городе или поселке, явно выше, чем указанный в Гражданском кодексе предел.

Как оформить договор дарения квартиры

Какой-то специальной установленной формы договора, отмечает риэлтор Максим Шувилин, не существует. Договор дарения квартиры совершается в простой письменной форме. Однако, как правило, даритель и одариваемый обращаются к нотариусу, который не только помогает оформить сам документ, заверяет подписи сторон, но и проводит регистрацию права собственности в Росреестре.

«Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное оформление для договора дарения квартиры, поэтому к нотариусу можно и не ходить. Шаблон договора, если он нужен, достаточно скачать на любом сайте или его помогут составить специалисты, но небезвозмездно. Вместе с тем, на основании положений статьи 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества заключается только в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации», - поясняет Шувилин.

Впрочем, к нотариусу, добавляет собеседник, все-таки придется идти, если дарится не вся квартира, а какая-то ее доля. Тем более это нужно делать, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник или ограниченно дееспособный человек.

Сам договор дарения квартиры, добавляет юрист Тимофей Кудрявцев, составляется не в двух, а в трех экземплярах. После регистрации права собственности в Росреестре, две копии договора, с отметкой федерального органа, останутся «на руках» у дарителя и одариваемого, а один - в самом Росреестре.

«Причем в силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, право собственности на квартиру возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности. До этого, одариваемый собственником «дорогостоящего подарка» еще не является», - резюмирует эксперт.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Любой договор дарения должен быть подписан всеми сторонами сделки. Иными словами, как дарителем, так и одариваемым. Но как быть, если одариваемое лицо несовершеннолетнее?

Особенность договора дарения квартиры несовершеннолетнему, поясняет Кудрявцев, заключается как раз в том, что до 14 лет за ребенка подпись ставит его законный представитель, а с 14 до 18 лет - сам ребенок, но с согласия все того же законного представителя.

«Если квартира дарится единственным родителем своему малолетнему ребенку, то этот родитель одновременно поставит две подписи на двух сторонах договора - за себя и ребенка. Передавать какому-то третьему лицу полномочия на принятие в дар имущества не требуется. Но есть исключение. Несовершеннолетний сам может подписать договор, если он приобрел полную дееспособность в результате вступления в брак или эмансипации», - добавляет эксперт.

Не совсем безвозмездно

В случае передачи квартиры по договору дарения, даритель не получает взамен ничего, а одариваемый заплатить все-таки должен. Речь идет о налоге на доходы физического лица (НДФЛ), и сумма, в данном случае, будет не такой символичной.

«Одариваемый должен заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости. Если в договоре дарения указана стоимость квартиры, то те же 13%, в виде налога, нужно заплатить уже с нее», - замечает Максим Шувилин.

Но эти траты, добавляет Тимофей Кудрявцев, возникают в том случае, если между дарителем и одариваемым нет близкого родства. К таким родственникам относятся:

• Супруги;
• Дети (как родные, так и усыновленные);
• Братья и сестры;
• Внуки;
• Бабушки и дедушки.

Они налог в 13% платить не будут, что в целом выглядит разумно.

Вместо итога

Описанный способ передачи квартиры в виде «подарка» в целом является удобным, но не без изъянов. Дело в том, что законодательство предусматривает ряд оснований, по которым через суд даритель может отменить само дарение. Более того, признать такую сделку недействительной могут и третьи заинтересованные лица, причем даже после смерти дарителя. С одной стороны, замечают эксперты, подобная возможность защищает владельца недвижимости от мошенников. С другой стороны, открывает массу вариантов для манипуляций со стороны недобросовестного дарителя или его родственников.

Так, например, в пункте 1 статьи 578 ГК РФ указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

«Данная норма закона выглядит логичной, так как позволяет защитить интересы дарителя от действий недобросовестного одариваемого. Но все становится с ног на голову, когда даритель злоупотребляет этой нормой и, например, после обычной бытовой ссоры, пытается фактически сфабриковать против обидчика уголовное дело, обвинив его в нанесении побоев», - замечает юрист Тимофей Кудрявцев.

При этом, по его словам, судебная практика такова, что даже отсутствие приговора по данным обвинениям может не являться основанием для отказа в отмене дарения.

«Поэтому если подаривший квартиру собирался, по какой-то причине, в дальнейшем расторгнуть сделку или такая мысль у него возникла позже - передумал, обиделся и т.д., то шанс отобрать подарок очень велик, о чем говорит далеко не единичная судебная практика», - подчеркивает собеседник портала.

Именно по этой причине, оформление договора дарения на квартиру является только одним из видов передачи собственности от одного лица другому, и нужно, подчеркивают эксперты, предварительно взвесить все за и против. Возможно, в отдельных случаях стоит выбрать иной способ передачи, предварительно оговорить все детали сделки с юристами, риэлторами, а также обсудить обстоятельства с другими заинтересованными лицами и т.д.