Процент по осени считают. Российским заемщикам будет сложнее взять ипотеку с низким первоначальным взносом

Уже с 1 октября 2023 года в России будут действовать новые правила выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом. Согласно ним, банкам придется формировать больше резервов по всем подобным кредитам, что сделает их выдачу невыгодной. В самом ЦБ признали, что новые правила фактически являются запретительными, но, уверены эксперты, банки что-то придумают, и ипотечные кредиты с низким первоначальном взносом полностью не исчезнут.

Еще в марте 2022 года Центральный Банк России резко поднял ключевую ставку, чтобы минимизировать эффект от введения западных санкций. Эта мера замедлила рынок ипотечного кредитования, так как отечественные банки были вынуждены пересмотреть политику в отношении уже своих ставок по кредитам и, естественно, в сторону повышения. Однако какой-то катастрофы не произошло, и ипотечный рынок, вопреки скептически настроенным экспертам, продолжил развиваться, пусть и несколько замедленными темпами.

Особенно данная тенденция проявилась в крупных городах. Например, предложения ипотеки в Москве, где цены на жилье как первичного, так и вторичного рынка традиционно считаются самыми высокими в России, никуда не пропали. Более того, объем выдачи ипотечных кредитов после «провального» второго квартала 2022 года перешел в уверенный рост. Этот факт, замечают аналитики, скорее всего, и подтолкнул Центральный банк в очередной раз обратить внимание на ипотечные займы, и особенно на те, которые регулятор считает наиболее рискованными.

Как банки оценивают качество ипотечного заемщика сейчас

Начиная с 2019 года, то есть до начала острой фазы западных санкций, Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки. Говоря проще, банки, выдающие ипотечные займы, обязаны оценивать риск подобных кредитов и, как следствие, формировать под них резервы или дополнительный капитал.

Риск ипотечного кредита, в свою очередь, зависит от платежеспособности самого заемщика. А он оценивается по двум параметрам:

• Показатель долговой нагрузки (ПНД) заемщика;
• Размер первоначального взноса (ПВ).

Чем хуже эти критерии, тем выше риск, а, значит, банк обязан создавать больше резервов на случай, если заемщик по каким-то причинам перестанет платить по ранее взятым обязательствам.

Наиболее рискованными заемщиками, по мнению ЦБ, являются те, чей ПНД превышает 80%. Иными словами, это те заемщики, которые ежемесячно отдают на погашение ипотеки более 80% своих доходов. Впрочем, ПНД в размере 50% тоже нельзя отнести к беспроблемным. А вот если ПДН заемщика составляет крайне скромный процент, например, ниже 20%, то такого клиента можно условно отнести к надежным, если не еще один фактор – первоначальный взнос.

Под первоначальным взносом понимается та сумма, которую заемщик, желающий взять ипотеку, готов внести сразу за приобретаемую квартиру. Иными словами, это те средства, которые заемщик уже имеет «на руках».

При таких параметрах идеальным заемщиком будет тот клиент банка, который, с одной стороны, ежемесячно платит невысокий процент от своего дохода в счет погашения займа, например, те же 20%, а с другой стороны - уже оплатил существенную часть стоимости ипотечной квартиры. Данная схема выглядит крайне логичной, если бы не один момент – подобных идеальных заемщиков крайне мало.

Что смутило ЦБ

Банки, как и застройщики, безусловно, заинтересованы в надежных и платежеспособных клиентах. Но рассчитывать только на них, отказывая в выдаче ипотеки менее надежным, с точки зрения бизнеса, не очень выгодно. В результате, на рынке появились ипотечные программы с крайне низкими ставками, например, в 1-2%, притом что рыночными можно назвать те, которые находятся в диапазоне 8-9%.

Снизить ставку удалось за счет повышения стоимости квартиры, например, на те же 30%. Говоря иначе, заемщик берет кредит по выгодной, на первый взгляд, ставке, но на покупку квартиры, чья стоимость значительно выше средней по рынку.

Риск в данном случае в том, что заемщик покупает квартиру на 30% дороже ее реальной стоимости и неизвестно, когда он сможет ее продать, чтобы «отбить» вложенные средства. Аналогичным образом рискует и сам банк, ведь если заемщик перестанет платить по кредиту, по тем или иным причинам, то квартиру придется продавать, чтобы компенсировать потери. И тут возникает вопрос, а сможет ли банк ее реализовать, если ее стоимость изначально была выше на те же 30%.

В том числе, и этот момент, уверены финансовые аналитики, подтолкнул ЦБ в очередной раз изменить правила формирования резервов под рискованные кредиты. При этом, какого-то пузыря на ипотечном рынке сам ЦБ, в общем-то, не видит, но старается подстраховаться уже сейчас.

Что изменится с 1 октября 2023 года

Начиная с IV квартала 2023 года, банкам придется формировать больше резервов по выдаваемым кредитам с низким первоначальным взносом (ПВ) и с высоким показателем долговой нагрузки (ПНД) заемщика. В некоторых случаях надбавки вырастут в шесть раз, что можно назвать запретительными мерами.

Для лучшего понимания того, что изменится уже с 1 октября 2023 года, по словам эксперта по личным финансам Инны Марковой, можно привести следующий пример.

«Допустим, заемщик планирует взять ипотеку на приобретение квартиры в размере 6 млн руб. При этом его ПДН превышает 60%. Говоря иначе, более половины всех своих доходов он будет отдавать на погашение кредита. Вместе с тем, его первоначальный взнос составит всего 600 тыс руб., а это только 10% от стоимости приобретаемой им квартиры. Такой клиент будет считаться рискованным, и под него ЦБ потребует от банка установить максимальную надбавку к коэффициентам риска. То есть зарезервировать больше денег на случай, если клиент перестанет платить», - поясняет собеседница портала, добавляя, что он уже будет считаться крайне невыгодным для банка.